房地产市场分析论文 第1篇
[关键词] 房地产业 SWOT分析 建议
一、SWOT分析法理论
SWOT分析法又称态势分析法，它最早由H・Z・安索夫于20世纪50年代初提出来的，SWOT分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。
所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势、机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。运用这种方法，可以对研究对象所处的情景进行全面、系统、准确的研究，从而根据研究结果制定相应的发展战略、计划以及对策等。
二、江西省房地产业SWOT分析
近年以来，国民经济继续强势增长，且持续增长的趋势比较明显，良好的经济发展态势给我国房地产行业的健康发展提供了国民经济保障。江西省房地产业是伴随着改革开放的进程，从无到有不断发展壮大起来的。随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快，房地产业已成为江西经济发展的重要增长点，并逐步成为国民经济中的支柱产业。
江西房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全省房地产投资规模日益扩大，房地产开发企业也迅速扩张，房屋施工面积、新开工面积及房屋竣工面积都存在明显的上升趋势(见表1)。“十五”期间，由于国民经济快速增长，工业化、城市化进程加快，城乡居民收入大幅度提高，为江西省房地产业的繁荣兴旺奠定了更加扎实的基础。
近年来，江西房地产开发具有以下特征：房地产开发保持稳健发展态势；商品房销售保持较旺局面，空置面积下降；经济适用房和廉租房建设快速发展。伴随近年来国家宏观调控的加强，江西省房地产业在调整中稳步运行。就近年来江西省房地产业发展状况，运用SWOT分析法对其进行分析(见表2)。
三、对江西省房地产业发展建议
虽然江西省房地产业发展具有其独特的优势和适逢难得的发展机会，尤其是近年来，在认真贯彻落实中央宏观调控的政策措施的同时结合江西实际，切实加强房地产市场调控，调整供求关系，房地产业正在逐渐步入健康发展的轨道，但目前仍存在一些不容忽视的问题，有待进一步解决。这些问题就体现在其劣势和威胁上。针对这些问题，结合江西省房地产业发展现状，本文提出以下几点建议：
1.加强改善房地产开发投资结构，进一步拓宽房地产开发融资渠道：对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。
2.加强房地产信贷管理，防范金融风险：商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
3.调整经济适用住房制度，健全住房保障制度：根据本省的现实情况，改变以前的单纯销售为租售并举或者以租为主，建立以经济适用房、廉租房、限价商品房等类型构成的多层次的住房保障制度。
4.加大土地供应调控力度，切实整顿和规范市场秩序：严格土地管理，要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，规范土地出让市场，促进本省房地产市场健康发展。
参考文献：
[1]《江西统计年鉴》[Z].北京：中国统计出版社，2007
房地产市场分析论文 第2篇
关键词：销售价格；销售渠道；促销方式；市场定位；销售人员
随着中国房地产行业的繁荣发展，人们对于房地产需求呈现多元化的趋势，如何更好满足消费者对于楼房的不同需求同时促进中房地产行业的发展成为目前中国房地产行业面对的问题。2010年，_针对房价持续走高的现象，又推出“国八条”的政策措施，在2011和2012年实现稳步增长。2013年中国房地产市场销售价格再次上涨，_出台了以限购限贷为核心的“国五条”，坚决打击投资、投机性购房。中国房地产行业不断呈现出新形势，这要求中国房地产企业必须根据形势变化，不断在房地产产品开发、建设、销售等方面进行调整，以保障房地产企业持续发展。_通过区域性稳增长政策，实现房地产市场的稳定发展，但_宏观政策在打击投资、投机性需求的同时，也减少了刚性和改善性需求，并且当前实际需求远低于供给数量，部分高房价背后是开发商苦撑下的高空置率、高存、高负债率的外在表现。在购房者平稳发展预期下，投资需求下降，购房者开始主动搜寻所需信息，购房变得更加理性。传统推式（push）营销方式的单向信息传播已经难以满足购房者需求，房地产营销迫切需要确定具体影响营销的因素，采用拉式（pull）营销方式，以实现房地产营销量的增加。
一、文献概览
标题：“销售价格、销售渠道、促销方式、市场定位、房地产销售人员”与“中国上海房地产营销量”之间的关系。
任九腊（2012）认为影响中国房地产销售的价格因素是人所共知的，他认为应该从三个不同的方面进行价格调整以促进房地产销售量的增加，他所说的三个方面分别首先是成本加成定价法，即房地产建设成本加上预期利润后制定的销售价格，这种销售价格的优点是比较简单，依据充分。不足之处在于仅仅是从房地产企业内部建设成本与利润收益角度确定价格定，忽略了消费者的接受能力；其次就是房地产销售通过行业竞争的方法来确定销售价格的方法，即依据行业竞争房地产销售价格的情况确定销售价格，这种方法一般在市场竞争激烈情况下使用，但这种方法只有房地产企业不断的降低房地产建设成本时才可能使用；最后就是通过加权的形式来确定房地产销售价格，这种方法是在销售竞争价格确定的基础上，再结合楼层实际情况，复分析每一平方米的市场销售价格，再根据面积楼层视野等因素来确定不同的销售价格加减比例，从而确定最终的房地产销售价格。
总之，他认为通过对房地产销售影响力最强的销售价格进行合理恰当的调整，可以极大的促进中国房地产企业销售量的增加。
胡树红（2011）指出房地产销售过程中恰当运用合理的价格策略，可以有效提高房地产销售量的增加，他举例指出在2009年房地产销售量曾经创新高，主要原因就是房地产企业在营销策略上灵活运用销售价格的杠杆撬动房地产销售市场。很多房地产开发商打出特价房来吸引购房者，一些楼盘还采用了把楼层低的单位和楼层较高单位的价格拉大的价差变大的策略，让一些特惠单位率先出售，从而聚拢人气，最终促进房地产整体销售量的提高。
潘彤（2010）研究人为目前中国房地产企业的信息传播促销方式发生了很大的变化，以往通过大众媒体的销售方式进行房地产营销的方法不再有效。通过新媒介的房地产销售渠道对消费者的影响越来越大，分众营销的促销方式也越来越显著。他研究指出房地产销售信息传递呈现多点到多点是新媒体分众传播的特点，这种传播促销方式体现了差异性。他继续研究指出分众上是对受众进一步的细分，即根据特征把全体受众分成子组群，并有针对性、有区别地向不同组群传递不同的房地产销售信息，从而实现对受众精确和更高效的房地产信息的传播。目前这种分众式传播促销方式已经成为中国房地产企业主要采用的促销方式，这极大促进了房地产销售量的增加。
许继扬（2009）认为目前中国房地产行业存在夸大绿地面积，设施配套及环境等承诺与实际不符，以及不按合同约定或承诺时间交房，广告内容表述不准确，隐瞒实情等广告带有虚假成分的现象，这些营销诚信度差的现象不但影响了广告推广效果，而且也损害了房地产企业和行业的形象及诚信度，从而导致房地产楼盘销售量的下降。
连慧乐（2013）研究认为房地产企业的品牌促销不但是充分利用消费者对品牌的需求创造出品牌价值，最终实现品牌效益的促销过程，而且还是通过使用各种促销策略让消费者对房地产产品和服务及品牌等形成认知的过程。房地产企业的高层次品牌促销可以让消费者对房地产企业的信誉、知名度及形象等形成一个良好的印象。换言之，就是在消费者心中留下企业品牌的深深烙印。通过塑造良好房地产企业品牌形象的方式，可以极大提高消费者对于房地产产品的认同感，从而促进营销量的提高。
李德云（2011）研究认为目前中国房地产的居住环境已经成为消费者购房时考虑的重要因素，这就需要中国的房地产 在房地产开发和销售的时候把房地产的绿地覆盖率作为市场定位的标准之一，从而进一步增加房地产销售量的提高，他继续指出目前中国的房地产企业纷纷以环境保护作为自己房地产的营销理念，倡导绿色文化的消费价值观，都把绿色营销作为自己房地产营销的核心营销战略。中国的房地产企业通过倡导绿色文化的营销策略，在增加社会效应的同时，也极大促进了绿色节能住宅销售量的
提高。
邹元明（2011）研究认为只有市场定位准确，房地产销售才能进展顺利。如果房地产目标消费者定位不准确、不清晰，这样只会造成对客户需求理解的含糊不清，最终妨碍到房地产销售量的提高。因此，必须在进行充分的市场调研和熟悉客户的基础上进行科学的市场细分，同时加强对房地产行业竞争者状况的研究，避免定位趋同。他继续举例指出，概念房产可谓是房地产市场细分的典范，通过恰当准确的市场定位，成功的促进了房地产销售量的提高。
李翠勤（2013）研究观点认为房地产的销售人员应该从多方面完善售后服务，这是房地产企业在促销环节上从长远角度考虑，注重全局观念，不搞短期销售行为的需要。房地产企业在施工过程中加强质量监督，并要及时听取房地产销售人员的售后服务的建议和意见，从而提高房地产产品质量标准；同时强化销售人员的服务意识，注重细节维护，提高服务水平和质量，这样才可以有效促进房地产销售量的提高。
许继扬（2009）研究人为房地产销售人员队伍需要实现专业化、规范化、系统化，明确职责、优化流程。对于规章制度和管理环节要进行完善，提高整个房地产营销系统的工作效率和应对能力。加强销售人员的培训，完善激励制度，提高销售人员的认同感和归属感，增强销售队伍的凝聚力和战斗力，从而最终实现房地产销售量的提高。
从上述文献概览得知：销售价格、销售渠道、促销方式、市场定位、房地产销售人员对于中国上海房地产营销量具有显著性的相关性。
二、研究方法与设计
本论文采用的是定量研究与演绎推理相互结合的方法。
本论文把第一手数据（原始数据）作为研究数据的来源，把第二手数据作为参考资料的来源。
本论文的研究工具是参照里克特测量量表形式编制的调查问卷。
本论文共发放调查问卷600份，分配比例为：上海房地产销售员工300份和消费者300份，有效回收总计578份，有效率为，误差率为，完全符合论文设计要求。
三、数据分析
信度分析：“销售价格、销售渠道、促销方式、市场定位、销售人员”和因变量“上海房地产营销量”之间的Cronbachα系数值结果分别是：、、、、、，上述信度数值都大于论文设计的最低数值，完全符合研究设计要求，说明研究数据可以采用。
效度分析：通过对测量工具的结构效度进行因子分析的方式，主成分分析法得出的因子载荷值为，超过，这表明测量量表中各个题目与其相应变量之间均存在较大的相关性，辅合效度符合论文设计要求。旋转成份矩阵把本论文的研究变量分为六个成份，基本验证了本论文测量量表的各题目之间具有相对独立性，判别效度符合设计要求。
描述性分析：总体均值中最高的是销售价格（），其次是市场定位（），第三是房地产营销量（），第四是促销方式（），第五是销售人员（），第六是销售渠道（）。由此可知调查对象对于“销售价格”的回答评价得分最高，对于“销售渠道”的回答评价得分最低。
标准差中最高的是促销方式（），其次是销售渠道（），第三是销售人员（），第四是房地产营销量（），第五是市场定位（），第六是销售价格（）。由此可知调查研究对象对于“促销方式”的回答评价意见分歧最大，对于“销售价格”的回答评价意见最为集中。
二元相关（皮尔逊）分析：在显著性水平为（双侧）时，自变量“销售价格、销售渠道、促销方式、市场定位、销售人员”和因变量“上海房地产营销量”之间的相关系数分别为、、、、，介于之间，说明这五个变量和因变量之间存在正的中等以上强度的相关性。所有自变量之间的相关系数为～之间，均小于的相关性。
四、结论
本论文通过对于相关研究文献的概览和相关研究数据的结果分析，对上海房地产营销量的影响因素进行了分析，这不但回答了本论文提出的研究问题，并且验证了研究假设。即对于“上海房地产营销量”具有影响的因素有“销售价格、销售渠道、促销方式、市场定位、销售人员”，这些因素与“上海房地产营销量”之间具有中等强度相关的研究假设是成立的。另外，由于本论文只是选择五个因素对上海房地产营销量的影响进行了研究，这个研究结论不一定适用于除上海之外的其它区域，这对于论文的研究意义形成一定的局限。
参考文献：
[1]任九腊、马丹、阮志祥、任建华.浅谈房地产销售管理[J].商..
[2]唐纳德.R.库珀、帕梅拉.S.辛德勒.商业研究方法[M].人民大学出版社. 2006.
[3]潘彤.房地产业营销传播模式研究[J].科技和产业..
[4]胡树红.浅谈房地产营销策略及创新[J].上海房地..
[5]许继扬.房产营销特点与策略[J].现代企业..
[6]连慧乐.关于我国房地产企业的营销策略研究[J].中国连锁..
[7]李翠勤.房地产营销之售后服务[J].经营管理者..
房地产市场分析论文 第3篇
［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证
一、问题的提出
2006年初以来，中国的楼市再掀调控之风，但从全国来看，房地产市场的活跃度虽有下降，价格却没有明显的回落趋势。7月份，国家_公布了两组数据：今年上半年，全国完成房地产开发投资7 亿元，同比增长；70个大中城市房屋销售价格同比上涨个百分点，涨幅回落个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于的同期城镇固定资产投资增幅，但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势；虽然商品房价格的涨幅总体趋缓，但部分城市房价依然在涨，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨，环比上涨，同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%，广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从_九部委联合“国十五条”至今，已经有将近两个月的时间了，宏观调控也进行了将近两年，各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家的统计数据来看，各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后，房价仍不断上涨？我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思，有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题，结合现行政策进行一些初步的探讨。
任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应
（一）供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。
无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
（二）调控目标：需求差异与调控政策
这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。
如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。
1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例，从1997~2002年，居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高，购房者中自主性买家占比例很高，这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的观望和对未来的价格预期，但从长期来分析，则影响不大。
2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。
3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候，在市场的示范效应下，个人及企业都有强烈的投机冲动，这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换，短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国，由于投资渠道的狭窄，住宅的投资（含投机）需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示，2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%，在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。2005年初，一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初，深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数。这类住宅的市场需求对房屋价格，银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。
此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。
三、关于调控政策的特点与效应
政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。
（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性
由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。
货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1年~2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。中国也有学者著文指出，加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在中国储蓄利率水平需要上调2%，贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平，只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反映，所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般情况下，各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。
（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合
针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。
如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅使国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。再如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策出台后，未来必然会有相关更细的政策出台，可能会从交易环节、外资退出限制、税费等方面逐步完善对外资购房的管理。最终出台的执行细则还需要更深层的银行、外汇、税务等领域的专业知识，政策制定者必须全面协调，使各政策间相互配合，才能保证政策的作用的充分发挥。
四、关于分析的手段和方法
目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细的深入的数据的分析测算作支撑及定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果如何也缺乏实证分析。
（一）目前的调控政策具有点状与短期性的特点，缺乏系统性的分析
1. 我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。其有效运行，不仅可以增加财政收入，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，已在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买房市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而可能加剧市场房价的上涨。
2. 调控涉及到的有关土地政策所引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在中国相对稀缺，在城市地区尤甚，其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位的经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时,如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程，全国许多城市的城市规划和城市发展的重点都必须调整。
（二）一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用基本上没有量化的分析或目标指向
负责市场调控的主体―政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据、建立模型进行分析，到市场分割、确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等等方面，进行详细的定性和量化实证分析，通过实验室实验、小范围区域的操作对政策的出台、运用及实施中可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整及对外不完全公开给研究带来了一定的混乱。进行房地产相关数据统计及其分析，需要花大时间，投入巨额资金，还需各个政府部门全力配合，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收集、整理、分析和公布是非常关键的。
比如关于规范房地产市场外资准入和管理的有关政策。政策的出台是否有事实依据并经过了充分的推理和论证。对政策的效力非常重要。政府的决策应该首先是慎重的，要在充分之调查研究基础上，政府再行公布决策并实施。而从目前各个部门公布的数据和信息来看，恐拍还很难清晰判断出外国投资者到底对房价高涨要承担多大的责任，同时即便是仅仅针对房地产这一领域，如果处理手段不当，也会给国际社会形成不遵守WTO市场开放承诺的负面印象。对于货币政策的研究我们也仅仅停留在分析政策对房地产市场的宏观层面影响，比较笼统，没有相关的数量实证研究，也没有对中央银行货币政策在各市场主体、各地区、各利益集团、各传导机制的有效性变化的相关量化及实证性研究。如对于增加购房首付后，会对哪些分类市场需求有影响，会使购买力下降多少个百分点、楼价下降几个百分点的政策效用与预期；假定实施此项政策，到底提高首付到多少最合理则没有相关的模型和系统的分析；此政策的作用效应到底在哪些方面，对相关各方的影响如何，有多大，有什么负面影响，又如何化解，亦缺乏详细的分析和论证。
五、相关方的利益博弈与协调
从博弈论的角度看，在房地产市场上，_、制定政策的各个部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者有不同的利益需求，也渴望达到某种程度的多方共赢，但如果仅以消费者希望的房价作为简单评估标准的话，共赢的可能性就不大。平衡各方舆论，却不可能平衡各方利益。而平衡舆论回避利益冲突的结果，是未来的房价还会继续上升。从历次调控的结果看，房价往往没有明显下降，房屋成交量却明显萎缩。显然，立足于消费者一方，单纯的压制房价，并不符合各方参与者的根本利益。
调控政策执行力大打折扣，问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与_利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。在市场经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少政策实施的阻力，因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。所以在制定政策时，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策，而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共识后再出台政策，政策执行起来才会没有阻力。
综上所述，从中国房地产经济发展至今，针对房地产行业的宏观调控政策就从未停止过，房地产宏观调控作为国家宏观调控政策的重要组成部分，要使其更为有效地发挥作用，在政策的制定过程中，就必须进行政策的可行性分析和效果的综合评价和论证，从而使其更为科学合理。
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房地产市场分析论文 第4篇
关键词：房地产市场需求问题解决对策
一、引言
马斯洛需求层次理论认为：人类的需求水平是从低向高不断发展的，如果人类在低层次的需求长期得不到满足，则其需求水平会倒退和下降。根据马斯洛需求层次理论，居民的住房需求作为人们的最基本的生活需求之一，如果长期得不到满足，则其生活水平将不进反退。若住房需求占用了家庭消费的大量财富，则不利于家庭生活水平长远的提高。当今，城镇家庭居民的主要开支或需求有四大部分即：教育投资、养老保障、医疗保障和住房需求，住房需求是最基本的一项需求。因此，必须保障居民的基本住房需求并联不断改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的层次发展，才有利于提高整个社会的生活水平。当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重过高，既限制了居民在其它方面的消费需求，也严重透支了家庭未来的消费能力。本文通过对当前房地产市场需求问题进行了分析，最后提出了相应的对策。本文中所指房地产市场特指满足家庭居住需求的房地产市场。
二、当前房地产市场需求问题分析
当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求，本文认为，房地产的投机性需求是一种破坏性需求，应通过相关调控政策来予以抑制。
当前我国房地产市场的需求问题可概括为：基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求，而导致这些问题产生的原因主要有以下几方面：
(一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现
自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以得到有效实现。
(二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾
房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价，二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时间，或延迟开盘时间，以达到提价的目的。2008年5月31日。国土资源网在其官网上《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难，一是项目规模有大小之别，开发时间有别，使得政策在实施中灵活性不够：另一方面。即使项目开发完毕，销售任务不一定能完成，开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量，以达到控制价格和攫取利润之目的。
(三)房屋供给结构不合理，制约了一般居民的住房需求
房屋供给结构的不合理表现在：一是房屋房型面积过大，且大户型面积住房占整体住房供给中的比重偏高，以致整体房屋售价较高，从而使一般购房者望而却步：二是房屋结构设计不合理，有些开发商甚至将面积在90m2以下或是100m2以下的设计成一居室，与当前一般居民住房消费需求结构不一致：三是离城市中心近或交通便利的房屋多设计为高档住宅，使一般购房者只能到偏离市中心的地方购房，增加了其交通费用等生活成本。而开发商之所以供给这样的房屋结构，一是利用土地资源的稀缺性来进行炒作，吸引房屋投机需求者和高收入者进入市场：二是利用其拥有房屋的最终销售权来左右市场需求：三是利用其区位资源的垄断性优势，尤其是与其周围的商业、教育配套设施来提升房价，控制房屋供给结构。虽然在2006年_颁布的“国六条”中第一条规定：切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。在_2007年24号文件中也提出了两个70％即：土地供应的70％给保障性用房，建筑套型面积70％控制在90m2以下。但在实际中，这些政策并未被严格执行。房屋户型偏大、设计结构不合理、地理位置分布不当等制约了一般居民的住房需求。
(四)居民间收入差距较大，大部分中低收入人群住房需求的消费能力不足
当前，我国城镇居民的基尼系数也达到了以上，表明我国居民的收入差距已经过大(国际上认为基尼系数为表示收入差距较大)。而大部分中低收入人群住房消费能力与当前的高房价形成反差。居民收入差距过大有许多因素，但是居民收入差距过大的重要原因之一就是社会保障乏力，居民应对的家庭开支不仅有医疗，教育，养老，最重要的一项支出就是住房消费支出。当前的公积金制度虽然能给予一定的保障，但是远远不能满足家庭的住房消费需求，而且有些企业并未给予职工住房方面的保障。而收入差距过大，也导致市场上商品房开发商更愿意为高收入人群提供住房，而低收入人群的住房只能依赖政府的廉租房和经济适用房建设。因此，在调控房地产市场健康、稳定发展的同时，也应关注城镇居民的住房保障需求，完善和推进国家的廉租房制度和经适房制度，增加对低收入人群的住房补贴。
三、解决当前房地产市场需求问题的对策
综上所述，当前我国中房地产市场需求问题的深层次原因在于我国房地产市场化改革中制度不完善、缺乏监管、市场发育不成熟，城镇居民收入差距过大等原因造成的，而为保证房地产市场的健康发展和合理需求的实，现，应努力做到保障基本性需求、发展改善性需求、鼓励投资性需求、抑制投机性需求四个方面，具体对策如下：
(一)改善土地和商品房的供应环境，尽可能保证商品房供应与需求的同步发展
首先，对于土地的划拨和开发需要相关政府部门合理规划和有序进行，做好市场预测工作，保证土地的平稳供应，使之与市场需求相协调。其次。通过限制开发周期和上市时间，保障供应的连续性。房地产市场的供应从取得土地到建设成商品房需要较长一段周期，跟其它产品的生产周期不同，因此，只有保障商品房产品供应的连续性，才能保障迫切性的住房需求的实现。为此，通过开发时间和上市时间的限制，可以防止开发商捂盘惜售，’变相抬高房价，推迟房屋上市时间，故意制造产品紧缺氛围，引起人们购买的恐慌心理，从而产生盲目购买行为的出现。再者，相关政府部门应加强对房地产市场的数据统计工作，做到房地产市场数据进一步透明化，真实有效公布相关数据，避免开发商单方面误导公众购买行为。
(二)改革房产税征收方法，调节商品房供应结构与需求结构的不平衡，限制投机性需求
针对当前房地产价格高居不下的现象，多数专家建议开征房产税来调控价格。我国当前房产税征收方法是按照居住面积全额征收，这无疑对承担当前高房价的已购房者是雪上加霜。也有专家认为对拥有多套住房的购买者征收房产税，但在实际中利用他人名义购房的购买者大有人在，使得该办法难以真正奏效。还有专家认为应该对大套型房屋(90m2以上)征收房产税，但也可能出现炒房客重点投机中小户型，仍会造成市场价格与实际价格背离甚远。故本文认为，开征房产税应综合以下四个方面进行：
1购买者与户籍挂钩。实行不同的税率。非本地户口购房需要承担较高的房产税，因为这些人可能在自己户籍所在地拥有住房，通过这种政策限制提高了投机商的炒作成本，减少市场上外地炒房团的投机性需求。
2结合人均拥有住房面积来和住房总面积来计征房产税。根据_2006年房产新政，以90m2以上为超大房屋来征收房产税，若以城市家庭单位人数一般为3人来计算，人均面积即为30mz。因此，本文建议对凡人均住宅面积超过30m2，且房屋总面积在60m2以上的房屋使用者征收房产税，以此限制大肆炒房的投机商进入市场。
3结合房屋的档次分别设置不同的税率和计征方法。对于高档房、普通住宅实施高、低不同的计征税率和计征方法。如对于高档住宅可以采用全额征税的方法，而对普通住宅则只对超标面积计征税收，通过不同征收办法来调节房屋的供应结构。
4采用累进制征税办法来计征。对于超大房屋按照起出面积实施累进制税收计征办法，调节居住土地的需求结合结构趋于合理，还可以有助于缩小贫富差距。
综合以上四方面来开展房产税，不仅可以对投机性需求进行打压，还可以借助税收的方式来调节当前供应房屋结构与需求结构不相一致的矛盾。
(三)完善当前的经适房制度，推进廉租房制度来保障低收入人群的基本住房需求
经适房和廉租房制度体现了社会公平的原则，可以较好解决城市低收入人群和外来务工人员的住房需求。为此。本文建议从以下几方面做起：
1加强经适房的分配监管。首先，加强内部人员管理，在法律法规上加大违规处罚力度。其次，要进一步完善经济适用住房供应对象的审核机制，主要是保证收入、财产和住房状况审查的真实性。再者，要加强准入、配售和售后各个环节的管理，确保经济适用住房制度惠及被保障群众。
2加强经适房的使用监管。经适房是国家对低收入人群实现居者有其所的一种基本保障，一般应以满足自住性需求为目的，若是利用经适房用以出租和转卖获取收益的显然不符合与这项制度背道而驰。建议对这种行为的房屋使用者给予收回使用权利或征收土地差价和相应的交易税费。
3积极推进廉租房制度来保障低收入人群的基本住房需求。廉租房作为我国的一项保障低收入居民的住房基本需求和过渡性需求，需要根据各个地方的经济水平和市场需求来积极有效开展，并做好合理的区域规划。
(四)增加居民的住房消费能力，保障其住房的基本需求的实现和逐步向改善性需求的过渡
住房需求既然作为家庭的最基本需求之一，理应也给予相应的补贴和保障，虽然目前我国实施了住房公积金制度，但相对于目前的高房价仍有为数不少的企业对职工的住房补贴是杯水车薪。尤其在当前我国城镇化水平不断提高的发展背景下，土地供应偏紧，需求趋势不减，房价居高而不下，通过加大房产补贴，则可以有效增加居民的住房消费能力，改善当前的需求状况。
房产税的开征有利于缩减居民间的贫富差距，本文建议可将征收的房产税、营业税以及其它相关税收用于加大居民的住房补贴，使之取之于斯，用之于斯，利用税收的再分配功能，增加中低收入人群的住房消费能力，保障基本住房需求的实现和向改善性需求的过渡.
四、结论
市场是由需求、购买者和购买力三者构成。当前我国房地产市场有和大量的市场需求存在，购买力与房价的差距过大，体现了产品供给结构与市场需求结构不符，同时也说明了房地产市场发展与实际价值的背离。但住房不仅是一种最基本的需求，也是一种安全性需求，必须予以保障。根据以上分析，本文的结论可归纳为以下三点：
(一)加强房地产市场各环节的监管，严惩违法违规行为，规范市场操作行为，限制投机性需求，积极完善和推进廉租房制度，实现“居者有其所”的基本目标。
房地产市场分析论文 第5篇
关键词：房地产业；周期波动；发展方向
一、房地产业周期波动研究的理论基础
1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。
萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。
2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。
自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。
3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。
在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。
新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。
二、房地产业周期波动研究现状
早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。
随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。
除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。
房地产市场分析论文 第6篇
【关键词】 房地产 经济周期 综述
一、引言
20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。
二、国外房地产经济周期研究综述
1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容
国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。
（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。
（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。
（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968―1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979―1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。
（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。
一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在2007年到达顶峰的预测。
二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50―60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。
三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。
2、对国外房地产经济周期研究的主要评价
纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
三、国内房地产经济周期研究综述
1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容
（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。
（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。
（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987―1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。
二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击―传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。
三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。
四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了改革开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。
2、对国内房地产经济周期研究的主要评价
综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献是对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。
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房地产市场分析论文 第7篇
《房地产现状的探讨》
摘要：众所周知，房地产业是国民经济与社会发展的一个基础性产业。它在推动国民经济快速增长、缓解就业压力、保证财政收入等方面起着极其重要的作用。房地产业作为国民经济的重要组成部分，它关乎社稷民生，深刻影响社会稳定。居民的日常生活包括“衣食住行”，其中住是极其重要的，只有居民买得起房，有房住，才能安居乐业，社会才能发展。
关键词：房地产;房价
中国近几年的房地产市场是波动的，不稳定的，房价一直处于增长状态，不仅给居民造成了住房困难，还给中国的经济造成了很大的隐患。政府近几年来也已出台一系列政策对房地产市场进行密集调控，这些政策包括“国八条”，“新国十条”，“国十一条”，“新政”，“新国八条”以及“国五条”。然而这些政策是否真的行之有效，对房价的调控是否起到作用，是否的确使得居民能够买得起房，以这个为出发点，我们小组探讨的课题就是基于政府出台的政策对房价的影响，来分析中国的房地产市场。
我们决定通过计算房价收入比来对房地产市场发展状况和居民购买负担进行评判，房价收入比是判断房价高低的标准。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。
房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)计算方法：是指住房价格与城镇居民家庭年收入之比。本课题以城镇三口之家为标准，住房价格指城镇家庭在当年的居住面积乘以当年的房价，家庭年收入是二人年收入总和。即可得房价收入比：PIR=P/I.
一、政府政策对房价的影响分析
查阅资料得知房价收入比(PRI)增长速度极快，尤其是一线城市，由(2004年)上涨至(2013年)，完全超出了居民的可承受范围，而二三线城市房价收入比也从处于合理区间的5-6(2004年)，上涨至10以上(2013年)。我们将结合政府对房地产市场的调控政策，对房价收入比数据进一步分析，以得出政府密集调控政策对房价收入比的影响。
我国自2004年以来，房价不断上升，房价收入比总体来说亦呈上升趋势，影响了经济和社会的稳定发展，因此，政府在这十年间对房地产进行了一系列密集调控。2005年，为抑制住房过快增长，国家颁发了“国八条”，这项政策对房价收入比有稍微影响，其中一线城市的房价收入比受影响最大，一线城市从稍微下降到;二线城市从下降到;三线城市则是从上升到;但是，一年之后，三级城市的房价收入比都回暖，并继续上升。因此为坚决遏制部分城市房价过快上涨，2010年，_各部委、各直属部门机构下发“新国十条”，首次提出要实行更为严格的差别化住房信贷政策和发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用;同是2010年，国家先后又再颁布了“国十一条”和“新政”，以促进房地产市场健康发展，在这两个政策中，分别对差别化信贷政策进行了强化和完善，对税收政策进行了细化和完善。结合数据我们看出，2010年国家采取的密集调控手段，致使2011年一线二线三线城市房价收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降点数最多的一线城市，从下降到，;其次是二线城市，从下降到，三线城市尽管下降最少，但也下降了个点――从下降到。为稳定房地产宏观调控效果，2011年，政府颁布“新国八条”，在相关政策中，特别要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍，除此之外，“新国八条”还增加了坚持和强化舆论引导这一政策。尽管“新国八条”的调控力度更大，调控手段更加具体，但在在2012-2013年度，房价却迎来了新一轮的飙升，由14279元/平米(2012年)上涨至24773元/平米(2013年)，房价收入比也是史无前例的高涨。
总观2004年以来国家颁发的一系列房地产调控政策，调控目的从开始的抑制房价过快上涨逐渐趋向稳定房地产市场的健康发展;调控力度逐年上升：以差别化信贷政策为代表，从“国十条”中较为宽泛的严格实行，进步到“国十一条”中加大执行力度并明确方向，最后变革到“新国八条”中完善并切实实行;政策逐步细化，如市场监管政策，差别化信贷政策和税收政策的细化与完善;随着市场和社会的变化，政府调控的政策紧跟改革风向：如“国八条”偏向严格控制被动性住房需求，而之后的“国十条”更强调坚决抑制不合理的购房需求――投机性购房等。我们亦不难找出这些政策的共同点，即政府强调最多的方面：一是高度重视稳定住房价格工作和切实负起稳定住房价格的责任;二是大力调整和改善住房供应结构;三是加强市场监管与监理考核问责机制;四是加强保障性安居工程建设。
由此可见，政府根据我国国情不断在调整政策，这一系列密集调控政策对房价收入比也有一定的影响，但这影响并不持久，一段时间之后作用将逐渐消失，房价抑制作用降低。其中，政府政策对一线城市的房价收入比影响最大;其次，差异化贷款政策和一系列税收政策在这些条目中的作用最大。
二、稳定房地产的政策建议
政府对房地产调控要逐步区域化，进行分类(双向)调控。针对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不可退出。而对库存量较大的二线城市，严格控制对房地产商的土地供应，适当的放松限贷和限购，同时采取打折促销等手段，消化库存。通过逐步降低大库存城市的房价收入比，力争平稳过渡，避免城镇化末期出现类似日本房地产市场崩溃的危机。
建议政府尽快开征物业税，制定出台一部公正、公平的房地产物业税，让房子多的、房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税，有效抑制投资性买房需求。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本，由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击，但如果在征税对象、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法，并结合我国的具体情况做出合理的设计和安排，就能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。
影响商品房购买力的另一个重要因素便是收入，改革中国的低工资体制，大幅度提高职工的工资水平，提高有效的商品房购买需求，推动有效内需来解决房地产存量过多的问题。
参考文献：
[1]李晓丹.我国房地产调控政策绩效评价研究[D].北京：首都经济贸易大学，2013.
[2]周旭.房地产调控政策失效的原因探究[J].商业研究.2008(07).
[3]__忠.基于宏观调控视角的中国房地产市场发展问题研究[D].吉林：吉林大学.2014.
[4]史瑛，刘治国，孔行.我国房地产宏观调控政策十年回顾与反思[J].投资研究.2009(08).
房地产市场分析论文 第8篇
[关键词] 房地产基值泡沫
本文利用成都市的经济数据和房地产价格统计资料，运用计量模型，估计了在现有的城市经济发展状况下房地产业应有的基值价格（Fundamental），并通过与实际房价的比较，测算了泡沫在住房市场价格中所占的比重，研究结论为正确判断当前房地产市场存在问题提供了理论依据，有一定理论与现实意义。
一、文献回顾
目前,国际上对基值的测算有两大思路:一是基于收益还原价值角度确定基值，但这种操作方法最大的难点是房地产未来收益具有不确定性与难以估计性;二是从市场均衡价格角度确定基值。Hendershott and Abraham(1996年)认为，整体来看若市场价格可视为房地产市场机制运作的结果，基值则应是在市场达到均衡状态时的价格（Equity Price），因此基值即由各种影响住宅供需的因素所组成的价格。
二、理论模型建立
1.理论思想
本文主要参考Handershott and Abraham(1996)对基值的看法，建立本文的理论模式。假设房地产市场价格受到以下因素的影响:
P为总体房地产市场平均价格的变动率，P*为房地产市场基值价格的变动率，即是由影响房地产业市场平均价格的实质因素所组成的价格，q(X)为房地产业市场平均质量特征，c(Y)为总体房地产成本特征，Z为其它影响房地产市场价格的外生变量， θ为误差项
2．实证模型的建立
经过简化和变量选取，可以用下式进行计量分析
yi为人均可支配收入变动率，sct为房地产投资额变动率，ht为扣除在校生的人口变动率，it为实质投资利率，Φt为误差项，且为白噪音(white noise)。
由于基值无法透过(2)式求得，因此参考Handershott and Abraham(1996)的作法，假设，即假设在第0期时，基值等于市场价格，也就是说此时价格泡沫不存在，故可运用下式计算各期基值：
三、实证结果分析
1.实证结果
运用,经过反复回归估计，除人口增长率以外，其它所有变量符号都与预期的相同，在各解释变量上，多数变量皆呈现显著的结果，仅实质投资利率为接近显著边缘；但落后一期的房价变动及基值与房价之差占房价的比值都呈现显著的结果。部分实证结果不显著以及模型的整体解释力偏低()，这部分可能代表变量的选取或运用仍有改进之处，可能是尚有重要变量未寻获，或是解释变量与房价的关系尚须进一步检定。但总体而言，不显著的影响变量部分接近显著且大多数符号与预期相同，且多数变量皆呈现显著的结果，因此结果尚可接受。
2.综合分析
表一为成都市房地产业平均价格、基值与价格泡沫的估计结果，从表一来看，成都市的房地产市场只有1999年以后开始存在价格泡沫，1999年以前则不存在价格泡沫，若从观察价格泡沫的水平来看，价格泡沫的变化在1999年～2003年并无太大的变动，处于温和状态，但到2004年出现大幅的上升，2005年泡沫进一步上升，价格泡沫占市价的比重也提高到2005年的％，由于2006年数据未能收集完全，2006年的泡沫值未能求出，但可以预测2006年也存在严重的泡沫。
三、结论
本文利用成都市的房地产业统计数据，估计出价格泡沫的变动，我们认为这一定量分析结果基本与市场状况相符。从定性角度分析，2003年以前成都房地产市场因开发量比较大，房价相对平稳，而2004年在土地供给实行严格控制和全面挂招拍等因素影响下地价、房价快速上升，出现泡沫特征。同时由于市场主体普遍看好成都经济前景，大量投资(机)者入市，带动房价过快上升。
发达国家和地区经验表明，在房价处于上升期时，人们对楼市普遍持有乐观预期和“买涨不买跌”心理综合作用，会吸引更多的投资(机)进入市场，势必拉升房价进一步上涨，形成价格“自我膨胀、不断上升”机制，这种势头若不加以抑制，其愈演愈烈的房地产投资(机)热必将给经济带来灾难性破坏。因此，政府正在实施的一系列稳定房价的政策措施是十分必要的、及时的，这对保持经济和房地产业可持续发展有深远意义。本文研究所得到的结论为政府采取措施调控房价提供了理论依据。
参考文献:
[1]蒋益锋:房地产泡沫检测方法述评[J].城市开发,2004,(1)
[2]方琼邓荣均:香港经济是否存在泡沫[J].亚太经济,1998,(6)
[3]黄正新:关于泡沫经济及其测度的几个理论问题[J].世界经济与政治,2002,(1)
房地产市场分析论文 第9篇
【关键词】房地产价格;空置面积;面板数据;有效供给
进入21世纪,特别是2005年以来,我国房地产市场发展迅速,2009年我国商品住宅完成投资额25619亿元,商品住宅销售面积85294万平方米;但另一方面,高房价背后却存在着房地产市场异常高的空置面积。国家_数据显示,2008年末,我国商品住房控制面积达到亿平方米。预计2009年底控制面积将达到2亿立方米左右,如果按照国际4-6%的合理空置区间,我国目前房地产市场已经接近泡沫发生界限[1]。虽然,国际警戒线对我国房地产市场的适用性还有待商榷,但是房地产市场的偏轨道发展不得不引起重视。目前我国处于房地产市场的发展阶段,因此,空置统计对象为新增住房。空置指建筑物的整体或部分未得到使用,处于等待出租或出售的状态。空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售,只有两方面的条件都满足的房屋才是空置房屋。从实质上讲,空置也是供给的一种方式,在某一特定时间点上,存在供给=需求+空置。一般来说空置是房地产市场必然存在现象,可以调节供需平衡;不过,空置过高却是房地产市场非健康发展的表现[2]。本文基于高房价与高空置面积并存这一悖论出发,探讨二者的相互关系,以及高空置面积产生的原因。
1 房地产高空置与高房价:经济学悖论的解释
凯恩斯经济学认为市场是调节商品供求的最佳途径,市场这只“无形的手”总能指引着资源流向发挥最大效用的领域。当商品供给大于市场的需求时,商品滞销,价格降低。市场会将信息及时传递给生产者,此时生产者会降低生产、增加存货,以减少供给,从而保证市场上的商品达到供需平衡,稳定市场价格使其重新回到均衡价格;相反,当商品供给低于需求时,商品供不应求,商品价格随之增加,而此时市场也将信息反馈给消费者,消费者就会以不消费或者消费替代物品来降低该商品的消费,同样促使商品价格回到均衡价格位置,保证市场商品的供需处在一个动态均衡的过程中。
对于房地产商品而言,除了满足一般商品的特性之外,还有自己的特征,而这正是房地产市场出现高空置与高房价并存的所谓的“悖论”现象。首先商品房供给弹性小且时滞性强,而商品房需求波动大受价格影响也大,同时房地产供给受经济形势影响。当市场经济形势不明朗的情况下,商品房供给大于商品房需求,房地产商会降低市场供给,形成空置。但房地产价格并不会出现大幅度降低现象;而一旦经济形势好转,房地产商会加大房地产投资力度,但是投资的房地产产品由于存在时滞性而无法立即进入供给市场,供不应求局面无法立即得到改善,从而导致房地产价格虚假抬高,而进入一个“供过于求—高空置—供不应求—高房价”的循环往复过程。其次,房地产市场的准理性预期也是导致高空置与高房价并存的重要原因。准理性预期不同于理性预期,它是介于理性预期与非理性预期之间的市场预期,虽然具有理性预期成分,但是往往根据以往市场情况进行判断。当房地产市场持续一段时间繁荣时,消费者与房地产商会做出这种繁荣仍然会持续一段时间的准理性预期,从而导致房地产市场过热;而一旦市场疲软,消费者与房地产商的准理性预期会促使二者持续性观望,导致房地产市场持续性疲软。这种房地产市场“买涨不没跌”准理性预期会加剧房地产市场高空置与高房价的发展。最后,房地产市场的失效也是存在房地产市场高空置与高房价的原因之一。上面提到在一般情况下市场会自动调节商品供需,保证商品维持在均衡价格位置附近上下波动。但是并不是任何情况下,商品市场的这种调节作用都是有效的,此时就会出现所谓的“市场失灵”。房地产市场是一个信息极其不对称的市场,开发商掌握了市场的绝大部分信息,消费者处于被动局面。开发商总是利用消费者的“无知”进行市场活动——“惜盘不售”、抬高市价等,造成房地产价格的虚假抬高。
2 相关研究综述[3-4]
目前,学者对房地产市场空置与价格的研究主要还是集中在高空置与高房价并存的基础之上。国外房地产市场发展较为成熟,根据加拿大_及加拿大央行对卡尔加里地区的统计结果表明房地产价格高的增长率往往伴随着房地产市场比较低的出租空置率,如图1所示。
对于国内情况而言:林毅夫(2006)认为,空置面积很大的情况下房价上涨是由于银行业过于集中,地方政府行为、外资、外贸政策和房地产投机性需4个方面的原因。姚炜(2006)认为,高房价、高空置率是开发企业自身的资本运作、投资决策的失误,市场有效需求不足和开发企业和银行管理体制存在缺陷三方面原因造成的,并提出政府应该发挥宏观调控作用,银行应该控制住宅建设规模,提高贷款质量的对策。王健蕾(2009)认为一定量商品房空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现,同时也是在市场条件下,房地产资源利益最大化的必然结果。他分析指出根本原因是空置是由于缺乏有效的需求:房价偏高、住宅产品结构不合理、房地产投资功能被过分夸大。他建议必须要结合真实的市场行情,选择合理的自然空置率等一系列空置率指标,以判断当下房地产市场的运行情况,及其走向,并促进房地产市场的不断完善。宋鸿、冯诚诚、陈晓玲(2009)认为我国大陆省区房地产市场在商品房空置上存在着显着的差异。2003-2007年期间,商品房空置面积中2/3左右的份额集中在商品房空置面积排名前1/3的省区房地产市场上。同时,省区房地产市场在商品房空置上的差异随时间发生变化,省区商品房空置面积泰尔指数的时间变化表明,商品房空置面积的省区差异在波动中呈现减小的变化趋势,但是,这一趋势并没有改变省区房地产市场在商品房空置上差异的基本特征。由于商品房空置的省区差异显着,因此,不考虑巨大的差异而笼统地仅从总量上评述我国商品房空置,可能会在一定程度上夸大商品房空置问题的严重性,致使结论与实际情况有一定偏离。
上述可以看出学者们大多采用理论研究探索房价与空置的相互关系,这也一定程度上揭示了房价与空置的内在联系,却无法直观地做出说明。本文则采用实证研究对高房价与高空置进行分析。
3 基于面板数据的房地产空置与房价的实证分析
数据来源及说明
本文所采用数据来自《中国房地产统计年鉴》、《中国城市统计年鉴》以及_相关网站,并参考了35个大中心城市的统计公报等。同时为了消除异方差的影响,而对数据取对数并不改变线性相关性,因此,对房地产价格、房地产空置进行了取对数处理。数据图形拟合如图2。
根据图形可以看出,房地产价格与房地产空置面积具有较高的一致性,即房地产价格与控制面积可能存在线性相关性。因此,下面将对数据进行回归分析,探讨其内在联系。
数据拟合及分析
本文所处理数据为面板数据。面板数据(panel data)又称时间序列与截面混合数据(pooled time series and cross section data),它是将一维的时间数列数据以及截面数据同时你喝到一起的二维数据。面板回归分析就是将截面数据与时间序列数据结合进行的回归分析。采用面板回归分析可以增加估计量的抽样精度,这是因为其观测值不仅来自时间序列还来自截面;同时对于固定效应模型能得到参数的一致估计量,甚至有效估计量;此外面板数据建模比单截面数据建模可以获得更多的动态信息。采用面板回归模型的一般表达式为:
(1)
其中,为截距项;为X对Y的影响系数;为修正误差系数;、分别代表第t年i地区的数据。
在进行回归分析之前,首先对面板数据进行单位根检验。在检验面板单位根时,最常用的有LLC、IPS、BrEintung、ADF-Fisher和PP-Fisher五种方法。其中LLC检验与BrEIntung检验方法原假设是存在普通单位根,其他方法原假设是存在有效单位根过程。本文采用两种单位根检验方法,LLC检验与Fisher-ADF检验,如果在两种检验中均拒绝存在单位根的原假设则说明该时间序列是平稳的,反之则不平稳。利用检验如表1所示。
检验结果表明,二者在水平值下均存在单位根,而一阶差分值却满足单整要求,即房地产价格与房地产空置面积为一阶单整。一般而言,如果数据间存在同阶单整,就可以对数据进行协整检验,已验证二者的线性组合是否存在平稳性。首先利用进行回归分析,结果如下。
LNPRICE=*LNVACANCY (2)
LNVACANCY=*LNPRICE (3)
R2= Adjusted R2= F-statistic=
结果表明,房地产价格与房地产空置面积之间存在明显的相关性,LNVACANCY每增加一个单位,LNPRICE就会增加个单位;LNPRICE每增加一个单位,LNVACANCY就会增加单位,二者相关程度高达近80%。接下来,对残差项ecmt进行单位根检验,以探讨二者是否存在长期线性稳定性。结果表明,ecmt服从一阶单整,即房地产价格与房地产空置面积存在长期稳定关系。
4 结论